28.02.2018

Решения по капитальному ремонту — что делать, куда бежать?

Капитальный ремонт многоквартирных домов — для многих это внезапная головная боль, и почти для всех это стрессовая ситуация и проверка на прочность.

Если вы хотите, чтобы специалисты помогли вам с контролем капитального ремонта по вашему дому — заполните эту анкету, и по итогам добавления дома в систему нажмите на странице дома кнопку «Контроль капитального ремонта» — это бесплатно, заключение в течение нескольких дней с момента поступления заявки придёт вам по электронной почте.

Как организовано финансирование капремонта?

С одной стороны, с тем, что капитальный ремонт общего имущества делать необходимо, никто не спорит — дома и коммуникации в них изнашиваются, ржавеют, стареют со временем. С другой — мало кто понимает устройство многоквартирного дома, и даже в документах и технических проектах нету чёткого разделения — какое имущество является общим, а какое частным, что требует текущего ремонта, а что капитальной замены, и за чей счёт это предстоит делать.

Федеральная программа капитального ремонта незначительно упростила этот процесс, ответив хотя бы на вопрос «за чей счёт» — разумеется, за счёт средств собственников помещений в многоквартирных домах. С 2014 года по всей стране с людей начали собирать взносы в фонд регионального оператора капитального ремонта, и структура выглядит примерно так: все собственники вносят ставку, установленную для региона, с каждого кв. метра площади в фонд, а затем этот фонд направляет собранные деньги на выполнение ремонтных работ последовательно каждому дому, который в них нуждается.

Простыми словами — есть некий «общий котёл», куда собирают деньги со всех собственников по региону. Есть полный список домов, которые надо ремонтировать. Есть последовательность, утверждаемая соответствующим постановлением правительства региона, зависящая от степени износа коммуникаций каждого дома (на основании эмпирических или инструментальных исследований), и есть приоритеты — какой дом из нуждающихся в каком году будет ремонтироваться. Когда дом «входит в программу» — на его ремонт из котла выделяют всю необходимую сумму, составляют проектно-сметную документацию (ПСД) и подбирают подрядчика, который будет выполнять работы. Затем, в идеальной ситуации, подрядчик выполняет работы, подписывает акт у соответствующих уполномоченных всем домом собственников и получает деньги за работу. А дальше дом потихоньку компенсирует разницу теми самыми взносами, пока не вернёт другим домам в котёл все деньги, потраченные на него.

Если ваш дом не хочет своими деньгами финансировать длительное время капитальный ремонт других домов — решением 2/3 голосов во время общего собрания собствеников вы можете перейти на спецсчёт, и тогда ваши деньги останутся только вашими. Это и хорошо, и плохо: хорошо потому, что дальше только вы решаете, какие работы, когда, кто и за какие деньги будет проводить; плохо — потому, что если в нужный срок вы не собрали искомую (необходимую) сумму, то никакой поддержки со стороны общего котла вам на спецсчёте не видать, придётся брать кредит и потом его возвращать.

Последовательность капремонта многоквартирного дома

  1. Федеральной программой определены предельные сроки начала и окончания работ по капитальному ремонту для каждого дома в отдельности, с периодом в три года.
  2. Когда наступил год начала работ — фонд инициирует собрание собственников с целью уточнения, начинать ли подготовку или отложить на будущие годы.
  3. Фонд определяет ориентировочную стоимость необходимых работ, и делает собственникам предложение о проведении работ.
  4. У собственников есть недолгий период, когда они могут принять или отклонить предложение с переносом работ на будущие годы.
  5. При отклонении надо помнить, что всё со временем дорожает, и что предельный срок ограничен износом коммуникаций. Если собственники отклонили ремонт, допустим, системы отопления, то когда её прорвёт — виноваты будут они сами, и ремонт частного имущества им придётся оплачивать всем домом. И если её отключат, как аварийную, то виноваты в том, что в доме холодно, будут сами собственники, как бы им не хотелось обвинить в этом Обаму.
  6. Когда предложение принято — начинается (и оплачивается) разработка проектно-сметной документации. Конкурс сметчиков проводит фонд, если у вас не спецсчёт, и он же за это платит по результатам конкурса. В ходе собрания можно откорректировать проект — например, предусмотреть какие-то необходимые работы или объединить весь ремонт в одну процедуру, не дожидаясь износа конкретного элемента и регламентного срока его замены. Эти корректировки поступают сметчикам в виде рекомендаций, и они вправе их оправданно отклонить, учитывая целесообразность.
  7. После разработки ПСД она выставляется на открытый конкурс подрядных организаций, которые в свою очередь будут выполнять работы. Некоторые из них заранее проверяют реальное положение дел перед выходом на конкурс — проводят ознакомительные и технические обследования вашего дома. Но чаще пока подрядчик узнаёт, что именно предстоит делать, именно из ПСД, и если там не отражено реальное состояние (например, сметчики по факту на дом не выходили и ничего не измеряли), то случаются многочисленные казусы расхождения плана с реальностью.
  8. Собственники, за исключением спецсчёта, не могут влиять на выбор подрядчика, если нет доказанных причин для отказа ему в праве участия (например — по истории выполнения работ в других домах). То есть на этом этапе «кого дали — тот и делает». Но за этим следит ФАС, и если у вас есть обоснованные претензии к процедуре конкурсного подбора — можно направить жалобу.
  9. Подрядчик входит на дом — заключает контракт, размещает рабочих неподалёку от объекта, завозит материалы и начинает работы. В этот момент возникает разделение на частные и общедомовые коммуникации, и они по-разному документируются, об этом чуть позже.
  10. Дальше идёт, собственно, период проведения работ. Существует множество надзорных органов, обязанных следить за правильностью всех этапов — от допусков рабочих до их выполнения до контроля качества выполнения каждого конкретного элемента. Как минимум, у каждого дома есть свой бригадир от подрядчика и свой куратор от ФКР. С ними необходимо взаимодействовать с самого начала до окончания работ.
  11. Когда работы выполнены — составляется акт приёмки выполненных работ по капремонту. Это большая бумага, за которую расписываются все причастные: подрядчик, фонд, ОМСУ, ОИВ района, представитель УО (управляющей организации) и представитель собственников.
  12. Только после этого, за исключением авансовых платежей, происходит оплата выполненных подрядчиком работ, и начинается гарантийный период. В течение гарантийного срока подрядчик обязан за свой счёт исправлять выявленные недочёты, допущенные в ходе работ или при выходе из строя каких-либо компонентов.

Что решают собственники?

Согласно статье 189 ЖК РФ, собственники должны в течение трёх месяцев с момента поступления предложения рассмотреть его и утвердить общим собранием:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту, исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

После этого протокола общего собрания происходит разделение объектов, на которых проводятся работы, на общие и частные.

К общим относятся разводящие магистрали, выпуски, сборные трубопроводы, общедомовые приборы учёта, подвальные помещения, окна в подъездах, фасад и внешняя облицовка балконов, крыша и фундамент многоквартирного дома. Здесь не предусмотрено участие жителей в определении потребностей в ремонте — решения принимаются техническим заказчиком на основании специальной лицензии, и лишь после завершения этих работ уполномоченное лицо подписывает фактическое исполнение или подаёт сводную рекламацию (дефектную ведомость) для исправления недостатков ремонта.

К частным относятся стояки в квартирах (до ввода в счётчики) — электросети, ХВС, отопления, ГВС и газа (при наличии). Здесь каждый собственник в отдельности подписывает «шахматную ведомость» — согласие на проведение работ в квартире (допуск) либо отказ с принятием на себя ответственности за возможные последствия отказа. Здесь часто возникает коллизия: например, один собственник отказался, а все остальные согласились — и приходится изобретать на месте какие-то решения, позволяющие соединить старые трубы с новыми, что резко снижает надёжность и качество работы всей системы, а зачастую — приводит к протечкам и разрывам трубопроводов, возгораниям при монтаже соединений (сварке) и другим неприятностям. При этом ответственность за нанесённый такими событиями ущерб целиком и полностью отвечает тот собственник, по вине которого произошли протечки — в судебном или досудебном порядке. Поэтому к решению об отказе нужно подходить взвешенно — оцените, стоит ли косметический ремонт вокруг ваших коммуникаций дороже, чем эта ответственность за возможные протечки и разрывы. Если игра не стоит свеч — то лучше согласиться, и можно выставить условие восстановления косметики и аккуратного демонтажа, но тогда придётся за этим следить и оформлять жалобы в случае нарушения письменных договорённостей с подрядчиком.

Как считаются голоса на общем собрании?

ЖК РФ в статье 46 не предусматривает двойной трактовки — все решения по капитальному ремонту должны приниматься именно 2/3 голосов собственников (в процентах от общей площади имущества в многоквартирном доме). Если остальные решения по дому принимаются большинством от принявших участия в голосовании, и можно принимать за 100% кворум, то решения по капремонту принимаются процентами от общей площади, и никак иначе.

Общая площадь владения в многоквартирном доме определяется имущественным паспортом многоквартирного дома. Никакие «площади по подошве», «общие площади по техпаспорту» и прочие эмпирические вычисления не играют роли — голосуют только помещения, на которые оформлены права собственности.

Для каждого собственника определяется количество голосов в рамках общего собрания. Для удобства подсчётов это количество указывается как целое число — фактически, это округлённый показатель доли в сотых процента от общей площади имущественных прав в здании. Формула вычисления количества голосов для каждого собственника:

 где Sсобств.— площадь помещения (квартиры), Чдоли и Здоли — доля в праве собственности, для единоличных 1/1, прописана в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН) для каждого владельца,  Sимущ.здан. — общая площадь оформленного имущества в доме, 10000 — поправочный коэффициент для исключения потребности в учёте десятичных долей, то есть ± один голос фактически соответствует влиянию одного квадратного сантиметра и пренебрежимо мал при вычислениях.

При составлении протокола эти цифры легко пересчитать в проценты — достаточно их суммы поделить на 100. Например, если у вас 83 голоса — то это 0,83% от общего количества. В ходе собрания для кворума и правомочности принятия решений вам нужно собрать больше 5001 голосов, для возможности принятия решений по капремонту — больше 6667 голосов ЗА КОНКРЕТНОЕ РЕШЕНИЕ (не важно, положительное или отрицательное).

В ходе голосования по каждому виду работ вам будет предложено проголосовать — ЗА, ПРОТИВ или ВОЗДЕРЖАЛСЯ. Каждое решение несёт в себе определённые последствия.

Если вы ЗА капитальный ремонт по этому виду работ — это не обязывает вас пускать рабочих в свою квартиру, но означает принятие необходимости оплатить эти работы за счёт средств фонда капитального ремонта вашего многоквартирного дома (в размере тех средств, которые вы перечисляете ежемесячно по квитанциям).

Если вы ПРОТИВ капитального ремонта по этому виду работ — то вероятно, их всё равно начнут проводить в регламентные сроки, если не окажется, что голосов ПРОТИВ собралось 2/3 от всего дома. Это предусмотрено частью 6 статьи 189 ЖК РФ — если вы не пришли к консенсусу, то решение за вас принимает орган местного самоуправления, то есть муниципальные депутаты. Однако при наличии у вас обоснованных возражений (например, если из-за неучтёнки в документах вам пытаются поменять исправную кровлю второй раз за несколько лет или испортить фасад с лепниной дешёвой таджикской покраской) вы на основании своего решения ПРОТИВ капитального ремонта сможете взыскать неустойки и даже заставить восстанавливать всё как было. Этим часто пользуются владельцы нежилых помещений, которым при капремонте испортили что-то ценное, сделанное ранее за счёт собственных средств.

Если вы ВОЗДЕРЖАЛИСЬ — то вы фактически делегируете принятие решений за вас органу местного самоуправления, и затем не сможете ничего требовать. Молчание на собрании — самое глупое решение, не надо так делать, если, конечно, вы не уверены в профессионализме избранных вами депутатов, и не готовы доверить им судьбу своего дома. Такое, как ни удивительно, тоже случается — в некоторых регионах избранных депутатов любят, ценят и доверяют им.

Вот я проголосовал, что дальше?

Сдайте своё решение в бумажной или электронной форме инициаторам общего собрания или счётной комиссии.

Ваше решение должны учесть и посчитать вместе со всеми остальными голосами собственников в рамках общего собрания.

В одном протоколе можно оформлять решения НЕ ТОЛЬКО по капитальному ремонту, поэтому ОСС по нему — отличный повод впервые встретиться, познакомиться и обменяться контактами с вашими соседями по дому, обсудить с ними проблемы вашего дома, прийти к общему решению этих проблем.

По итогам собрания в течение 10 дней с момента его окончания протокол необходимо передать в управляющую организацию вместе с оригиналами бюллетеней (бланков голосования), а она обязана принять его на ответственное хранение в течение трёх лет, отсканировать и опубликовать протокольную часть (без персональных данных) на официальных сайтах раскрытия информации — региональной ИС, портале РеформаЖКХ и в системе ГИС ЖКХ. Если она этого не сделает — она нарушает закон, и её можно за это оштрафовать. Неопубликованные протоколы могут признаваться недействительными.